土地增值税

一、纳税人

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

二、征税范围

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。

增值额=转让房地产收入–扣除项目金额

可以扣除项目金额包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加、堤围防护费，也可视同税金予以扣除。

（6）对从事房地产开发的纳税人可按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

四、税率表及计算公式

备注：1、本表所称的土地增值额是指纳税人转让房地产取得收入减除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定扣除项目的金额。

2、土地增值税的计算公式：应交税额=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、申报期限

纳税人应于每月终了后15日内申报缴纳土地增值税。

六、纳税地点

1、土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

2、本市房地产开发企业转让房地产项目土地增值税的清算工作由房地产开发企业机构所在地的主管税务机关负责。

外来房地产开发企业转让房地产项目土地增值税的清算工作由房地产项目所在地的主管税务机关负责。

七、征收管理（适用于房地产开发企业）

（一）土地增值税预征

1、适用范围

在本市开发经营房地产的各类企业及其他单位和个人，在房地产项目未进行土地增值税清算前取得销售收入的，为预征土地增值税的纳税人。

纳税人开发的项目只有普通标准住宅一种类型且报备增值额未超过扣除项目金额20%的，经税务机关审核后，免予预征土地增值税。

2、预征率报备

纳税人取得《房地产预售许可证》后，须自首次取得销售收入的次月15日内，填写《土地增值税预征率备案表》到税务机关办理预征率报备手续。

纳税人应分不同项目单独确定适用预征率并向项目所在地主管税务机关申报备案。

3、预征率的确定

纳税人以每平方米售价和每平方米可扣除金额为计算依据，计算每平方米的增值额和增值率，按适用税率计算应缴税款，以税款占每平方米售价的百分比为依据，确定本项目当年度的预征率。（除保障性住房项目外，纳税人报备的预征率不得低于2%）

为计算和操作简便，预征率统一以0.2%为间距。百分比在间距中的，从低确定预征率。

4、申报期限

预征率报备后，纳税人应当自首次实现收入的次月起，在月度终了后的纳税申报期内按月申报预缴税款，税款金额为当月的销售收入额乘以预征率。

（二）土地增值税清算

纳税人开发的项目达到土地增值税清算条件的，应当按规定及时进行清算，预缴的税款按照清算的结果多退少补。

1、清算条件

A、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

B、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（应在办理注销登记前进行土地增值税清算）

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

2、清算期限

对于符合上述清算条件A类，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合上述清算条件B类规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

3、核定征收

房地产开发企业在土地增值税清算中有下列情形之一的，税务机关可以核定征收其土地增值税。

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

应纳土地增值税=房地产销售收入×核定征收率

对普通住宅的核定征收率不得低于5%，对其他类型房地产的核定征收率不得低于5.5%，对房地产项目既含普通住宅，又含其他类型商品房的，从高核定。